Se cumple un año de los cambios fiscales en la vivienda: así te están afectando

Se cumple un año de la entrada en vigor en el BOE de la Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, una normativa que ha traído un aumento impositivo en las operaciones inmobiliarias en el ITP, IRPF, Impuesto de Sucesiones y Donaciones y en el Impuesto sobre el Patrimonio.

Se trata de una normativa que ha afectado de lleno a la compraventa de viviendas y a las herencias o donaciones de inmuebles. Desde el pasado 1 de enero, el nuevo valor de referencia de Catastro es la base imponible de impuestos tan importantes como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), Actos Jurídicos Documentados (AJD) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Es decir, es la clave para determinar cuántos tributos hay que pagar por la compra, la herencia o la donación de una vivienda usada.

Según un estudio realizado por la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), basado en una encuesta a más de 400 agencias inmobiliarias en España, el nuevo valor de referencia incrementa en un 17,1% de media nacional la tributación de las compraventas de segunda mano por encima de su valor real de mercado.

El documento afirma que "un 76,11% de las agencias inmobiliarias encuestadas han intervenido en compraventas cuyo valor de referencia de mercado del catastro ha sido superior al valor de transmisión real en escrituras y que el incremento se ha dado en un 19% de éstas". Es decir, que este sobrecoste se está produciendo en una de cada cinco compraventas.

Para la Federación Nacional de Asociaciones inmobiliarias "este nuevo sistema supone una injusta y nueva carga fiscal y un desembolso económico más para el comprador, lo que desincentivará o puede llegar a frenar una parte de las compraventas, sobre todo entre las personas que quieren adquirir su primera vivienda habitual y en un contexto económico actual complejo marcado por una inflación en máximos históricos".

A continuación, resumimos las principales medidas contempladas en la Ley contra el fraude fiscal que afectan de lleno a la propiedad.

El valor de referencia de Catastro, la nueva base imponible del ITP y el ISyD

La base imponible tanto del Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) como del Impuesto de sucesiones y donaciones (ISyD) ya no es el valor real de los inmuebles, sino su valor de mercado. Y la normativa presume que éste es el valor de referencia aprobado por la Dirección General del Catastro. Por ello, ahora es el contribuyente el que tiene que demostrar que dicho valor de referencia no se corresponde con el que realmente tiene el inmueble. Se invierte, por tanto, la carga de la prueba, y se imputa al contribuyente.

De hecho, Castilla La Mancha desde 2015 ya utilizaba este nuevo valor de referencia para motivar sus comprobaciones de valores, es decir, las comprobaciones que hace la CCAA para ver si se ha pagado correctamente el ITP por la compra de una vivienda o el ISyD por la herencia o donación de una propiedad.

Es decir, la Hacienda autonómica ya no va a hacer visita ni una comprobación in situ del inmueble vendido, heredado o donado, sino que la base imponible es dicho valor de referencia aprobado por Catastro.

Este valor de mercado se calcula a partir de precios de transacciones de inmuebles, según información facilitada por Notarios y Registradores, con lo que no hay necesidad de visitar el inmueble y, por tanto, no hay necesidad de saber el estado de conservación, materiales empleados, si está reformado o no, etc. Este nuevo valor de referencia del Catastro entró en vigor el pasado mes de enero de 2022, con lo que afecta a todas las operaciones que se hayan firmado a partir de esta fecha. 

Como se ha dicho, esta nueva valoración de mercado es el valor de referencia de Catastro y, por tanto, afecta tanto al ITP, como al ISyD y al Impuesto sobre el Patrimonio. Así, el contribuyente debe tributar por dicho valor al comprar, heredar o recibir una vivienda en donación. 

Cada año, Catastro, antes del 30 de octubre, publicará "los elementos precisos para la determinación del valor de referencia de cada inmueble por aplicación de módulos de valor medio y de los factores de minoración correspondientes, en la forma en la que reglamentariamente se determine." Y en los 20 primeros días de diciembre, se publicará en el BOE "anuncio informativo para general conocimiento de los valores de referencia de cada inmueble, que, al no tener condición de datos de carácter personal, podrán ser consultados de forma permanente a través de la Sede Electrónica del Catastro."

Con respecto al factor de minoración, el BOE ha publicado una orden por la que fija un factor de minoración al mercado situado en 0,9%. José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, señala que se trata de un factor de minoración muy escaso, ya que supone una reducción del 10% sobre el valor de referencia que se determine. Por ello, considera que no va a servir para evitar que el valor de referencia sea superior al valor de mercado.  

José María Salcedo resalta lo curioso que es que los datos recogidos antes de octubre de un determinado ejercicio, servirán para valorar inmuebles durante todo el ejercicio siguiente. Es decir, podríamos encontrarnos con inmuebles valorados en base a datos que se recopilaron hace más de un año. Por ejemplo, un inmueble transmitido en diciembre de 2022 se valorará con los datos recogidos antes de octubre de 2021, con las dudas jurídicas que ello genera, en cuanto adecuación a mercado de esta valoración, recalca el socio de Ático Jurídico.

Ojo con tributar conforme al valor de referencia en caso de escriturar por un importe superior

Salcedo recuerda que una de las batallas judiciales que se ha librado en los últimos años es la referida a qué ocurría cuando el comprador de una vivienda o el heredero de una casa tributaba en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) conforme al valor oficial aprobado por la Comunidad Autónoma, pese a haber escriturado por un valor superior.

Veámoslo con un ejemplo: el contribuyente que compra una vivienda por 450.000 euros, pero la valoración oficial de la Comunidad Autónoma correspondiente es de tan solo 270.000 euros. Muchos contribuyentes consideraban que, en este caso, podían tributar por el valor oficial de la Comunidad, sin exponerse a recibir una comprobación de valores. Y también, que el artículo 46.3 de la Ley del Impuesto de Transmisiones no era aplicable en estos casos.

Ahora con esta nueva ley antifraude fiscal el contribuyente está obligado a tributar por el valor escriturado si es superior al valor oficial de la Comunidad Autónoma de turno. Así, la nueva redacción del artículo 10 de la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales establece que “si el valor del bien inmueble declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada, o ambos son superiores a su valor de referencia, se tomará como base imponible la mayor de estas magnitudes”.

Además, idéntica previsión se incluye en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD, en el artículo 9).

Cómo impugnar el nuevo valor de referencia de Catastro

La nueva Ley introduce una presunción de las denominadas “iuris tantum”, consistente en que el valor de mercado de los inmuebles es el valor de referencia oficial aprobado por Catastro.

Hay dos vías para impugnar este valor de referencia:

• Autoliquidar por el valor oficial y acto seguido solicitar la rectificación de la autoliquidación, impugnando además el valor de referencia.
• Autoliquidar por el valor que el contribuyente estime que tiene la vivienda (suele ser el escriturado) y posteriormente recurrir la comprobación de valores que pudiera llegar de la administración autonómica. En este recurso se recurrirá tanto la liquidación, como el valor de referencia. En este caso, la Administración Tributaria resolverá previo informe preceptivo y vinculante de la Dirección General del Catastro, que ratifique o corrija el citado valor, a la vista de la documentación aportada. No obstante, en esta segunda opción existe el riesgo de que la Administración sancione además al contribuyente, por no autoliquidar conforme a la base imponible del impuesto, que es, precisamente, el valor de referencia de Catastro.

Es decir, será Hacienda quien solicitará a Catastro un informe para ratificar o corregir el valor de referencia de la vivienda comprada o heredada. Salcedo recuerda que se abre la puerta a impugnar la negativa de Hacienda a solicitar dicho informe, cuando dicha negativa no esté debidamente justificada.

La comprobación de valores también le llegará al vendedor de la vivienda

La Ley antifraude fiscal también contempla que la comprobación de valores que se notifique al comprador de una vivienda por debajo del valor oficial también le llegue a los que vendieron o transmitieron el inmueble (donaciones o herencias).

Es decir, Hacienda aplica la nueva valoración tanto al que transmite la vivienda, como al que la adquiere. En el caso de los vendedores, estos tendrán que pagar más IRPF porque Hacienda considera que el valor de escritura no es el de mercado (es decir, el valor de referencia de Catastro).

La nueva valoración de inmuebles afecta también al Impuesto sobre el Patrimonio

La nueva valoración de inmuebles conforme al valor de referencia de Catastro también afecta al Impuesto sobre el Patrimonio. Así, el contribuyente no sólo debe tributar por dicho valor al comprar, heredar o recibir en donación una vivienda, sino que en el caso del Impuesto sobre el Patrimonio debe declarar los inmuebles en propiedad conforme al valor determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos. Es decir, el valor de referencia determinado por Catastro, desde el pasado mes de enero de 2022, para la valoración de inmuebles en el ITP o el ISyD. 

“Esto perjudicará a aquellos contribuyentes que tengan inmuebles con un valor de adquisición, o catastral, muy bajo. Al añadirse en la comparación el valor oficial de Catastro, se verán obligados a tributar por este último valor. Y ello aumentará la tributación en el Impuesto sobre el Patrimonio. Es posible que algunos contribuyentes se vean obligados a tributar, cuando antes no tenían que hacerlo”, sentencia el abogado de Ático Jurídico.

Pactos sucesorios: se mantiene el beneficio fiscal de heredar una casa en vida si se vende 5 años después

La Ley de lucha contra el fraude fiscal establece mantener el beneficio fiscal que suponen los pactos sucesorios en el IRPF, pero sólo si el inmueble se transmite cinco años después de celebrar el pacto sucesorio o del fallecimiento del causante. De este modo, si se vende cinco años después sólo hay que tributar por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y no en el IRPF.

El pacto sucesorio sólo puede llevarse a cabo en Galicia, País Vasco, Navarra, Aragón, Cataluña y Baleares por parte de aquellos que cuenten con la vecindad civil, que se adquiere por nacimiento o adopción o por residencia durante dos años manifestando la intención de acogerse a dicha vecindad (o durante 10 años sin declaración en contrario). En el resto de España no es posible.

Esta institución permite que el “donante” pueda transmitir su vivienda a modo de anticipación de la herencia futura. Así, esta operación queda gravada por el impuesto de sucesiones y no el de donaciones, que es menos ventajoso. La adquisición de bienes por pacto sucesorio se equipara a la transmisión por herencia, por lo que podrá beneficiarse de todos estos beneficios fiscales.

Además, el que transmite bienes por pacto sucesorio tampoco tendrá que declarar la ganancia patrimonial en el IRPF, a diferencia de lo que sí ocurre cuando transmite por donación.

Esta medida es sólo para transmisiones de bienes adquiridos por pacto sucesorio realizadas con posterioridad a la entrada en vigor de la nueva ley (el 11 de julio de 2021).

Además, las transmisiones realizadas mediante pacto sucesorio entre las mismas personas se acumularán, y se considerarán una única transmisión, cuando se realicen dentro del plazo de tres años.

La nueva ley aprobada introduce un periodo transitorio de cinco años en el que se eliminen esas ventajas fiscales, que sí podrían disfrutarse si la venta de la casa se produce más de cinco años después de suscribir el pacto sucesorio incluso aunque no haya fallecido el propietario original.

En concreto, el artículo 36 del proyecto de ley está redactado de la siguiente manera:

"Artículo 36. Transmisiones a título lucrativo.
Cuando la adquisición o la transmisión hubiera sido a título lucrativo se aplicarán las reglas del artículo anterior, tomando por importe real de los valores respectivos aquéllos que resulten de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que puedan exceder del valor de mercado.

No obstante, en las adquisiciones lucrativas por causa de muerte derivadas de contratos o pactos sucesorios con efectos de presente, el beneficiario de los mismos que transmitiera, antes del transcurso de cinco años desde la celebración del pacto sucesorio o del fallecimiento del causante si fuera anterior, los bienes adquiridos, se subrogará en la posición de este, respecto al valor y fecha de adquisición de aquellos, cuando este valor fuera inferior al previsto en el párrafo anterior.

En las adquisiciones lucrativas, a que se refiere el párrafo c) del apartado 3 del artículo 33 de esta Ley, el donatario se subrogará en la posición del donante respecto de los valores y fechas de adquisición de dichos bienes.”

Se trata de una medida que ha sido recurrida ante el Tribunal Constitucional por la Xunta de Galicia. El entonces presidente de la Xunta de Galicia y actual líder del Partido Popular, Alberto Núñez Feijóo, anunció que interpondría recurso ante el Tribunal Constitucional porque consideraba que la norma atenta contra el Derecho civil gallego y que presume que un heredero que necesite recibir su herencia antes de la muerte de un familiar lo haga necesariamente para cometer un fraude fiscal.

Y es que la Dirección General de Tributos, dependiente del Ministerio de Hacienda, justificó este cambio fiscal señalando que el mecanismo del pacto sucesorio estaba siendo utilizado para realizar “operaciones abusivas”, con el único objetivo de eludir el pago de impuestos.

Ahora el Constitucional tiene sobre la mesa tumbar o no las modificaciones introducidas por la ley antifraude fiscal sobre las herencias en vida.

Adiós a la reducción del 60% del alquiler en el IRPF si no se declaró en la autoliquidación

Esta nueva Ley acaba con la reducción del 60% del alquiler de vivienda a la que tenía derecho el propietario, aunque no hubiera incluido en la autoliquidación todos los ingresos. Antes de su entrada en vigor bastaba con que declarara su existencia, incluso en el procedimiento iniciado por Hacienda para regularizar su situación. 

Sin embargo, ahora sólo los ingresos incluidos en la autoliquidación se tienen en cuenta para la reducción del 60%. Así, la ley modifica el artículo 23.2 de la Ley del IRPF, incluyendo la siguiente redacción: “Esta reducción sólo resultará aplicable sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.”

Es importante destacar que este cambio entró ya en vigor junto con la ley (el domingo 11 de julio de 2021), lo que significa que entró en vigor a mitad del ejercicio del IRPF.

Y los propietarios de viviendas en alquiler tampoco tienen derecho a la desgravación del 60% si ha habido rendimientos erróneamente calculados en la autoliquidación y regularizados por la Administración. En este punto, José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, apostilla que no habrá reducción del 60% si el propietario declaró menos ingresos o si se dedujo indebidamente gastos. Es decir, perderá sólo la reducción de la parte de ingresos no declarados o gastos indebidamente deducidos.

Así, el BOE ha publicado una modificación que choca con el Tribunal Supremo, ya que en una sentencia del 15 de octubre de 2020 que ya publicamos en idealista/news consideró que el contribuyente podía disfrutar de este beneficio fiscal sobre el rendimiento neto obtenido del alquiler, aunque no declarara estos rendimientos en su Renta correspondiente.